Ваша недвижимость под защитой: почему регистрация в Росреестре — это важно
Государственная регистрация права собственности на недвижимость — обязательная процедура, подтверждающая переход прав на квартиру, дом или земельный участок. Без внесения данных в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) владелец не сможет полноценно распоряжаться объектом: продавать, дарить или завещать его.
Что такое регистрация права собственности и зачем она нужна?
Регистрация права собственности в Росреестре (государственная регистрация сделок) — это юридическая процедура, подтверждающая ваши права на недвижимость. С 2016 года вместо бумажных свидетельств выдается электронная выписка из ЕГРН, которая содержит все сведения об объекте и его владельце.
Регистрация права собственности — важная часть при любых сделках с недвижимостью. Без этой регистрации вы не сможете полноценно распоряжаться квартирой, домом или участком: продавать, дарить, завещать или использовать в качестве залога.
Для чего нужна регистрация прав на объекты недвижимости? Нельзя ли обойтись без неё? Данный вопрос является актуальным среди граждан, уверенных в том, что регистрация прав необходима для сбора налогов, подготовки отчетности.
Раскроем основные плюсы, которые касаются защиты прав, возможности беспрепятственно совершать сделки, снижения налоговых обязательств и получения компенсаций в случае утраты недвижимости:
Защита прав
- Доказательство существования зарегистрированного права. Регистрация в ЕГРН — единственное доказательство, которое может быть оспорено только в судебном порядке;
- Защита от мошеннических действий. Например, собственник может подать заявление о запрете регистрации сделок без личного участия, что исключает подачу документов по доверенности.
- Защита от претендентов на недвижимость. (например, наследников бывшего собственника) — зарегистрированное право они смогут оспорить только в судебном порядке.
Сделки
· Возможность полноправно распоряжаться недвижимостью — продавать, дарить, обменивать, передавать в аренду, в залог и т. д..
· Сокращение списка документов при обращении в государственные и муниципальные органы — ведомства могут получить сведения из ЕГРН без участия заявителя.
· Сохранение документов — если документы на неоформленный объект утеряны, получить копию из архива Росреестра можно в любое время.
Налоги
· Установление кадастровой стоимости недвижимости, что приводит к верному начислению налога на имущество. Отсутствие зарегистрированного права собственности может повлечь неправильную кадастровую оценку, что приведёт к неверному начислению налога.
- Возможность воспользоваться имущественным вычетом при покупке или продаже объекта — зарегистрированное право собственности даёт возможность уменьшить доходы от продажи объекта на сумму вычета.
Компенсации
· Получение компенсации за ущерб имуществу — если недвижимость пострадает или будет уничтожена в результате пожаров, наводнений и других стихийных бедствий, получить выплату сможет только законный собственник объекта.
· Получение компенсации при изъятии земельного участка вместе с постройками для государственных и муниципальных нужд — получить выплату сможет только законный собственник объекта.
Оформление дома в собственность: инструкция
Первым шагом в регистрации собственности на жилой частный дом будет вызов кадастрового инженера. Он проведет межевание участка, если этого еще не делали, и подготовит технический план строения.
Работу инженера оплачивает собственник. Ее цена зависит от того, где находится дом, в какой срок нужен план, и конечного объема работ. Сумма может превышать 10 тыс. руб. Но сэкономить можно, выбрав исполнителя, который берет дешевле, — самостоятельно сделать технический план не получится.
Чтобы зарегистрировать право собственности на дом в Росреестре, план должны делать специалисты, которые состоят в саморегулируемых организациях. Их список можно найти в базе Росреестра.
Требования к дому и участку
Важно, чтобы дом не нарушал требования Градостроительного кодекса, иначе кадастровый инженер может отказаться составлять техплан. Если построить дом по регламенту, такой проблемы не будет: проект строительства положено утверждать в администрации, она и определяет, соответствует ли он установленным нормам.
Точнее, раньше действовал формат разрешений, согласно которому приходилось получать градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство.
Сейчас же с учетом «дачной амнистии» поставить дом на кадастровый учет можно только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Если же объект не попадает под требования «дачной амнистии», то до начала строительства необходимо уведомить администрацию о начале строительных работ на участке: обычно, если замечаний нет, заявителю присылают положительный ответ. Сообщают о строительстве почтой с уведомлением о вручении, через сайт госуслуг или МФЦ.
«Дачная амнистия» позволяет оформить дом, построенный без уведомления местной администрации. Но это не означает, что собственность обязательно оформят. Например, в списке требований к частным жилым домам (построенным на земле под ИЖС) есть удаленность от границы участка — не менее трех метров.
Бывает, что планировавшийся когда-то временным домик, построенный в углу участка, становится постоянным, и хозяева решают его зарегистрировать. Он не соответствует требованию об удаленности от границ участка, и в этом случае зарегистрировать его не получится.
Где строить нельзя
Кроме того, дом не удастся зарегистрировать, если он расположен на земле, не предназначенной для этого. Не все участки можно использовать для строительства. Поэтому перед строительством нужно убедиться, что участок относится к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования предусматривает индивидуальное жилищное строительство.
Если планируется строительство летнего дома (без возможности оформления в нем прописки), то в качестве вида разрешенного использования также подойдут ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.
Вот список категорий, на которых строить нельзя:
· земли промышленности
· земли особо охраняемых территорий
· земли лесного фонда
· земли водного фонда
· земли запаса
· земли сельскохозяйственного назначения
Для каждой категории земель установлен набор видов разрешенного использования земельного участка. Их может быть несколько: один основной, другие дополнительные.
С 2022 года разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения. Но только на участках, которые находятся в собственности крестьянско-фермерских хозяйств и используются по назначению. Площадь застройки должна быть не более 0,25% от площади земельного участка, при этом на одном участке может быть размещен один дом высотой не более трех этажей и площадью не более 500 кв. м.
Категорию земельного участка и виды разрешенного использования легко посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок или воспользоваться сервисом Росреестра (информацию предоставят в онлайн-формате).
Как выглядит техплан и когда его делать?
Технический план может понадобиться, когда дом уже построен. Например, когда оформляется регистрация права по дачной амнистии. Но можно озаботиться подготовкой плана и на этапе строительства.
Инженеру достаточно, чтобы были возведены наружные стены, крыша, установлены окна и двери. Разводка коммуникаций значения не имеет.
В принципе кадастровый инженер может сделать технический план, даже если готов только фундамент. И Росреестр зарегистрирует право собственности на объект незавершенного строительства. Но когда дом будет готов, для проведения сделок с ним все равно нужно будет оформить права.
Готовый технический план выдают на диске. Он состоит из технической документации, которую готовит кадастровый инженер, и документов, предоставленных владельцем.
В техническую часть входят:
· чертежи
· планы дома
· схема геодезических построений
· технические описания
Во второй части:
· выписка ЕГРН о земельном участке
· уведомление от администрации округа о соответствии планируемых к строительству сооружений
· заключение от управления культурного наследия области об отсутствии на земельном участке объектов культурного наследия
· постановление о присвоении адреса участку
После того как технический план готов, нужно написать заявление через МФЦ, чтобы присвоить дому почтовый адрес. Без точного адреса в доме нельзя будет оформить прописку, а еще есть риск получить отказ в подключении электричества и других коммунальных услуг.
Список документов для оформления дома в собственность
Следующий шаг — собрать пакет необходимых документов для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности в Росреестре. Список документов короткий:
· Заявление по форме. При подаче документов через МФЦ ее заполнит сотрудник центра; если подача происходит через портал «Госуслуги», форма будет на экране. То есть заранее готовить ее не нужно.
· Паспорт собственника.
· Правоустанавливающие документы на участок.
· Технический план на дом.
· Квитанция об оплате госпошлины.
«Регистрация права в ЕГРН имеет большое практическое значение для правообладателя, именно с этого момента возникает полное право владения, пользования, распоряжения объектом недвижимости».
